Vous devez calculer la valeur d’un usufruit pour une succession ou une donation ? Vous ne savez pas comment l’administration fiscale évalue la part de l’usufruitier et celle du nu-propriétaire ? Vous cherchez le calcul officiel pour ne pas faire d’erreur ?
Cet article vous donne le tableau exact et des exemples clairs pour utiliser le barème de l’usufruit selon l’âge en 2026, une méthode de calcul obligatoire pour toutes vos démarches liées au démembrement de propriété.
Barème fiscal de l’usufruit et de la nue-propriété 2026 (Article 669 du CGI)
Voici le barème légal qui détermine la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété en fonction de l’âge révolu de l’usufruitier. Ce tableau est la seule référence reconnue par les impôts pour évaluer la valeur de chaque droit.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans révolus | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans révolus | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans révolus | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans révolus | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans révolus | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans révolus | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
Comment utiliser le barème de l’usufruit ? (Exemple de calcul)
Utiliser ce barème est assez simple. Il suffit de connaître deux informations : la valeur totale du bien (pleine propriété) et l’âge de la personne qui bénéficie de l’usufruit (l’usufruitier).
Prenons un exemple concret. Imaginez une maison estimée à 300 000 €. La personne qui conserve l’usufruit de cette maison a 65 ans. Voici comment calculer la valeur de chaque part.
- Étape 1 : Trouvez la bonne tranche d’âge dans le tableau. Pour 65 ans, il s’agit de la ligne « Moins de 71 ans révolus ».
- Étape 2 : Appliquez les pourcentages à la valeur du bien.
- Valeur de l’usufruit : 300 000 € x 40 % = 120 000 €
- Valeur de la nue-propriété : 300 000 € x 60 % = 180 000 €
Ce calcul est indispensable dans plusieurs cas : lors d’une donation de la nue-propriété (souvent aux enfants), pour le calcul des droits de succession ou encore pour déterminer la répartition du prix si le bien est vendu.
Définitions clés : Usufruit, Nue-propriété et Démembrement
Pour bien comprendre le barème, il faut savoir ce que ces termes signifient. La loi qui encadre tout ça est l’article 669 du Code Général des Impôts.
L’usufruit : le droit d’utiliser et de percevoir les revenus
L’usufruit, c’est le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les fruits (les revenus) sans en être le propriétaire complet. Concrètement, l’usufruitier d’une maison peut soit y habiter, soit la louer et garder les loyers. Ce droit dure en général toute sa vie.
La nue-propriété : le droit de disposer du bien
Le nu-propriétaire est celui qui possède « les murs » mais n’a pas le droit de les utiliser. Il ne peut ni habiter le bien, ni le louer. Son principal droit est de pouvoir vendre le bien (avec l’accord de l’usufruitier) ou surtout, de récupérer la pleine propriété du bien au décès de l’usufruitier, sans frais supplémentaires.
Le démembrement de propriété : la séparation des droits
Le démembrement de propriété est simplement l’action de séparer la pleine propriété en deux droits distincts : l’usufruit d’un côté et la nue-propriété de l’autre. C’est une technique très utilisée pour préparer la transmission de son patrimoine, notamment à ses enfants.
Pour en savoir plus sur ces concepts, vous pouvez consulter la définition de l’usufruit sur le site du service public.
Droits et obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire
Chaque partie a des responsabilités bien définies pour la gestion des biens. Cela évite les conflits et assure la bonne conservation du patrimoine.
Pour l’usufruitier
La personne qui a l’usufruit doit gérer le bien comme si c’était le sien, sans le dégrader. Ses principales obligations sont :
- Conserver le bien en bon état et réaliser les réparations d’entretien (peinture, plomberie courante, etc.).
- Payer les charges annuelles, comme la taxe foncière et la taxe d’habitation (s’il y habite).
- Il ne peut pas vendre le bien seul, il a besoin de l’accord des nus-propriétaires.
Pour le nu-propriétaire
Le rôle du nu-propriétaire est plus passif, mais il a une responsabilité majeure : financer les travaux les plus importants. Il doit payer ce qu’on appelle les grosses réparations. Cela concerne la structure même du bien :
- La réfection de la toiture.
- La réparation des murs porteurs ou de la façade.
- Le remplacement d’une chaudière, par exemple.
Ces règles sont détaillées dans le bulletin officiel des impôts pour les cas plus complexes.
Cas particulier : le barème de l’usufruit à durée fixe
Le barème fiscal basé sur l’âge de l’usufruitier ne s’applique que pour un usufruit viager (qui dure toute la vie). Mais il existe aussi l’usufruit à durée déterminée.
Dans ce cas, le calcul est différent et ne dépend pas de l’âge. La valeur de l’usufruit est fixée à 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de 10 ans. La valeur de la nue-propriété est simplement la différence.
Pour un usufruit fixé sur une durée de 15 ans :
- On compte 2 périodes de 10 ans (la période entamée compte pour 10 ans).
- La valeur de l’usufruit est de 2 x 23 % = 46 % de la valeur du bien.
- La valeur de la nue-propriété est donc de 100 % – 46 % = 54 %.
FAQ – Barème de l’usufruit
Voici les réponses aux questions les plus courantes sur le barème de l’usufruit et de la nue-propriété.
Le barème de l’usufruit est-il obligatoire ?
Oui. Pour toute opération qui a des conséquences fiscales (donation, succession, vente), l’administration fiscale impose l’utilisation de ce barème. C’est la seule référence légale pour calculer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété et donc, les droits à payer.
Qu’arrive-t-il au décès de l’usufruitier ?
Au décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteint automatiquement. Le nu-propriétaire devient alors pleinement propriétaire du bien, sans aucune démarche particulière ni droits de succession supplémentaires à payer. C’est l’un des principaux avantages du démembrement pour la transmission de patrimoine.
Peut-on vendre un bien en usufruit ?
Oui, mais il faut l’accord des deux parties (l’usufruitier et le nu-propriétaire) pour vendre la pleine propriété du bien. Le prix de vente est ensuite réparti entre eux en utilisant le même barème fiscal de l’usufruit en fonction de l’âge de l’usufruitier au moment de la vente.
